「不動産鑑定士」とは

不動産鑑定士_画像

住宅、店舗、オフィスといった不動産の鑑定評価を行い、その適正価格を決定する。

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価(不動産の利用価値・経済価値を把握してそれをお金にしたらいくらになるのかを示すこと)を行うことができる国家資格です。

不動産の鑑定評価は不動産鑑定士しか行うことかできない独占業務であり、不動産に関しての高度な専門家として、不動産系資格の最高峰とされています。

最終合格率は2〜3%という難関資格となっています。

平均年収は600〜700万円とやや高めで、独立も可能です。

不動産鑑定士は国や県が公表する公的な土地の価格のもとになったり、銀行が貸付を行うときの担保評価を行ったりと、日本経済を不動産の面から支えています。

また近年では、不動産の金融化(不動産投資信託など)を支えたり、国際的な会計基準の導入に向けて必要とされたりするなど、その活躍の場は広がりを見せています。

「不動産鑑定士」の仕事紹介

不動産鑑定士の仕事内容

不動産の価値を計算し、判定する

不動産鑑定とは、その名の通り不動産の適正な価値を見定め、その不動産の値段を付ける仕事です。

この場合の値段とは、不動産会社の広告などでよく目にする「売り値」ではなく、その不動産がもつ適正な「経済価値」のことです。

不動産の価値は、土地であればその地積や立地、地目、地形、法令上の制限など、建物であれば延床面積や用途、構造、築年数、保守管理状況など、さまざまな要素が複雑に絡み合っており、一般の人々がそれらを正確に把握することは困難です。

不動産鑑定士は、それらの要素をひとつひとつ高度な専門知識に基づいて精査し、調査結果を取りまとめた「不動産鑑定評価」という報告書を作成することが主な仕事になります。

また、鑑定した結果を基に、その不動産の有効活用方法を依頼者に提案するコンサルティング業務なども行います。

不動産鑑定士の就職先・活躍の場

不動産関係と金融関係に分かれる

就職先は大きく分けて不動産業界と金融業界に分かれます。

不動産業界では不動産鑑定事務所や大手不動産会社、金融業界では銀行や信託銀行の不動産評価部門、REIT(不動産投資信託)運用会社などが挙げられます。

その他に監査法人や官公庁などの就職先もありますが、いずれも上場企業などの大規模な会社に限定されます。

また不動産鑑定事務所勤務などを経て、独立開業するというコースもあります。

都会では飽和状態であること、特別な設備が不要でパソコンとオフィスさえあればいいことなどから、地方都市で開業するケースも少なくありません。

不動産鑑定士の1日

自分のペースで仕事を進めやすい

複数の不動産鑑定士でグループを組んで調査する官公庁などの大型案件を除けば、仕事は基本的に請け負った案件ごとに一人で進めます。

不動産鑑定士の業務は他の業種よりも比較的マイペースで進めやすい仕事といえます。

抱えている案件が多数あるときなどは、残業する場合もあります。

9:00 出社
メールチェック、案件ごとの打ち合わせなどを行います。

10:00 現地訪問
担当している物件を訪れ、現地調査を実施します。

12:00 休憩

13:00 情報収集
役所、法務局をまわり、物件の登記情報や権利関係を調査します。

15:00 内勤
帰社し、集めた情報を整理、分析して報告書を作成します。

18:00 帰社

不動産鑑定士になるには

難関試験をパスする広範な知識が必要

不動産鑑定士は国家資格で、不動産鑑定士になるためには国家試験に合格しなければなりません。

不動産鑑定士試験は、司法試験、公認会計士試験と並ぶ三大難関試験といわれており、合格のためには不動産関係の知識だけでなく民法や経済、会計知識も必要で、それらを習得するためには相応の勉強に励まねばなりません。

また資格試験合格後に実務修習を受講することも義務付けられており、「講義」「基本演習」「実地演習」の3単元を取得後に受けられる「修了考査」に合格して初めて、不動産鑑定士を名乗ることができます。

不動産鑑定士の学校・学費

試験に特別な受験資格はなし

不動産鑑定士になるために、特定の学校や学科に通う必要はなく、また学歴も関係ありません。

不動産鑑定士試験に特別な受験資格はありませんので、試験に合格し、実務講習終了後に受けられる修了考査をクリアすれば、誰でも不動産鑑定士になることができます。

ただ、その試験の難易度の高さから、独学でも合格は可能ですが、試験合格のための専門学校に通い、集中的に勉強する人も多いようです。

専門学校に通う場合の受講費用は、学校や受講コース、習熟度によって差がありますが、1年間で約30~50万円が相場のようです。

不動産鑑定士の資格・試験の難易度

試験の最終合格率5%という狭き門

不動産鑑定士試験は短答式、論文式の二段階選抜で行われます。

大手専門学校によれば、合格するために必要な勉強時間は、短答式が500時間、論文式が2000時間、計2500時間とされています。

仮に1年間での合格を目指すとすれば、土日もお盆も年末年始も休まず1日7時間の勉強が必要、という計算になります。

短答式で行われる第1段階試験の合格率は毎年30%前後、論文式の第2段階試験の合格率が毎年15%前後ですから、最終の合格率は約5%という狭き門で、毎年の最終合格者は100名程度です。


(引用元:http://www.lec-jp.com/system/lineup/digipanf/kanteishi.html)
(引用元:https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E9%91%91%E5%AE%9A%E5%A3%AB#%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E9%91%91%E5%AE%9A%E5%A3%AB%E8%A9%A6%E9%A8%93)

不動産鑑定士の給料・年収

求める給与水準に応じて選択肢は豊富

試験合格後、実務修習生として不動産鑑定事務所に勤める期間は大卒初任給程度が一般的です。

資格取得後の給与は勤務先により、大手のほうが待遇面がよい傾向にありますが、勤続10年目で年収600万円~800万円が相場のようです。

ただ、近年では即戦力を求める外資系金融機関からの求人も多く、キャリアを積んでそういった企業に転職した場合は、個人の能力に依る面が大きいですが、年収1000万円を超えるケースも少なくありません。

また独立する方も珍しくなく、そうなった場合の年収は自分次第です。


(引用元:http://fudosandaigaku.com/fudosan_shikaku/real-estate-appraisal_find-job)

不動産鑑定士のやりがい、楽しさ

社会の「指標」をつくる

不動産の鑑定業務は不動産鑑定士だけに許された「独占業務」であり、その利用方法はさまざまですが、例えばその鑑定結果に基づいて、「地価公示」と呼ばれる全国の土地価格一覧が作成されます。

それらの価格は、民間では土地取引の際の参考にされ、官公庁においては課税や公共事業等の規準として適用されます。

不動産鑑定士の世間における知名度は決して高くありませんが、その鑑定業務は、そういった社会の指標をつくるために必須であり、世間に対する影響力の非常に大きな仕事といえます。

不動産鑑定士のつらいこと、大変なこと

依頼者が説明に納得しないことも

不動産の価格は一般からはわかりにくいために、売主からすれば高く売りたい、買主からすれば安く買いたいという依頼者の私情が入りやすい傾向があります。

そういった場合でも、もちろん評価を操作することはできませんので、算出した価格について、依頼者が納得するよう説明しなければなりません。

依頼者の希望との差異が大きい場合、なかなか満足してもらえないこともありますが、詳細な情報と広範な知識を基に説明責任を果たすことが重要です。

不動産鑑定士に向いている人・適性

自分で仕事をアレンジできる人

不動産鑑定士の業務は基本的に個人で行いますので、スケジュール管理も仕事の進め方も自分の裁量によるところが大きいのが特徴です。

現地訪問は必要最低限の情報取得だけに留めて時間を節約し、帰ってからの報告書作成や法令関係調査に大きな労力を割くこともできますし、その逆も可能です。

調査方法自体人それぞれによって全く異なりますので、自分のやり方を自分で編み出せる人が向いているといえるでしょう。

逆にマニュアルに沿って定型の仕事をしたい人は、あまり向かないかもしれません。

不動産鑑定士志望動機・目指すきっかけ

転職してくる人が多い

一般的に決してメジャーな仕事とはいえませんので、たとえば銀行で融資業務に携わっていた人が、担保調査などで不動産鑑定士の仕事を知り、勉強するために前職を退職し、試験を受けて無事合格して転職する、というケースが多いようです。

また不動産業界で働きたいという希望を持っており、将来的には独立して開業したいという独立志向の強い人が、大学在学中から試験勉強に励み、合格して新卒から不動産鑑定士になるという場合もありますが、どちらかというと稀なようです。

不動産鑑定士の雇用形態・働き方

大手勤務が一般的だが、独立する道も

不動産鑑定事務所に修習生として勤務した後は、そのまま不動産鑑定事務所に勤める人もいれば、企業や官公庁に就職する人もいます。

その専門性から、正社員以外の雇用形態はほとんどなく、パートやアルバイトの募集もありません。

経験を積んで、独立・開業する人も決して少なくありませんが、自由に案件や仕事場所、勤務時間、休日などの働き方を決められる一方、収入が不安定になるというデメリットもあります。

また仕事を自分で獲得してくるためのルートも必須で、特に地方の中でも人口の少ないエリアでは、案件自体が少なく、仕事を得ることが困難なケースも散見されます。

不動産鑑定士の勤務時間・休日・生活

一般的な会社員とほぼ同じ

不動産鑑定士の勤務時間はかなり安定しており、朝、規定の時間に出社して仕事、お昼休憩を挟んで再び仕事、夕方ごろに退社、というリズムが大半です。

よほど案件が立てこまない限りは残業や休日出勤もほぼありませんが、官公庁から依頼される地価公示価格の評価業務などは、お盆の時期や年末年始にかかる場合もあります。

また、依頼物件の現地訪問をしなくてはならないために、他の業種よりも出張する機会が多くなることも不動産鑑定士の業務の特徴といえます。

物件が遠隔地だったり規模が大きかったりする場合は、泊まりになることも珍しくありません。

不動産鑑定士の求人・就職状況・需要

需要は常にあるが、年齢には注意

不動産鑑定士協会の出している求人情報には多数の求人企業が掲載されており、難易度の高い資格試験によって資格保持者数は一定に保たれていますので、需要に対して供給が大きく上回るといった事態は想定しづらく、就職状況は決して悪くありません。

ただ大手企業を中心に応募条件には年齢制限があり、できれば20代、悪くても30代前半の試験合格者であることが条件となっていることが一般的ですので、年齢には注意が必要です。

不動産鑑定士の転職状況・未経験採用

転職は一般的だが、リスクも

高収入の期待できる外資系金融機関などは積極的に転職者を求めていますが、そういった企業に勤める場合、ただ資格を保有しているというだけでなく、それ以上の高い知識と実務経験が必要です。

不動産鑑定士としての能力だけでなく、英語をはじめとした語学力も問われるケースが大半です。

またそういった企業は成果次第では短期で離職に追い込まれることも少なくありませんので、就職先はよく考えて選択する必要があります。

未経験である場合は、まず不動産鑑定事務所で修習を受けなくてはなりませんので、就職先は限定されます。

不動産鑑定士の現状と将来性・今後の見通し

官公庁からの公的な仕事や銀行関連の担保評価などの仕事は、今後もなくなることは想定し難く、需要は安定して推移すると予想されます。

また過去に不動産の投資信託を解禁する法律が施行された際のように、これからも法改正に伴って新たな不動産鑑定の需要が創出されることも想定されます。

不動産証券化の流れはさらに加速していくと思われますが、そうした業務を担っている証券会社の多くは国内マーケットの縮小を受けて海外へと目先を向けています。

不動産鑑定の第一線で働くことを希望するなら、英語能力の習得は今後ますます重要になってくるでしょう。