宅建士の仕事とは？ わかりやすく仕事内容を紹介
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宅建士の仕事とは
宅建士（宅地建物取引士）は、不動産の紹介や内覧、契約書の作成・調印、重要事項の説明など、不動産取引にまつわる業務全般を手掛ける職業です。
土地や建物といった不動産は、その取引金額が大きいうえ、複数の法律が絡むため、一般の人が各物件の価値や諸条件を正確に把握することは非常に困難です。
そこで、不動産のプロである宅建士が、売主や買主などに対して内容をわかりやすく説明し、当事者同士の間に立って契約を取りまとめることで、不動産取引を全面的にサポートします。
宅建士は、不動産取引を円滑に行うとともに、不動産取引に関する誤解やトラブルを未然に防ぐことで、私たちの大事な財産である不動産を守っているといえます。
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宅建士の業務の内容
宅建士の独占業務
売買や賃貸といった不動産取引を仲介する際には、売主と買主、あるいは貸主と借主の双方に対して、契約書と、当該不動産にかかる法律などの条件を記した「重要事項説明書」の交付が義務付けられています。
契約書・重要事項説明書への記名・調印と、取引者に対する重要事項の説明は、宅建士資格保有者にしかできない業務であり、それらは一般的に「独占業務」と呼ばれます。
つまり、宅建士がいなければ、不動産取引の最も大事な部分といえる、契約業務全般を進めることが一切できないということになります。
なかでも、重要事項の説明は非常に重要であり、複雑な法律や権利関係が絡むことの多い不動産について、その内容を一般の人でも理解できるように、わかりやすく説明しなければなりません。
このため、宅建士は、不動産や法律に関する専門知識はもちろん、ややこしい内容を正確に伝えられる高いプレゼン能力も必要になります。
独占業務以外の業務
宅建士は、不動産の契約に関する仕事のほかにも、その前段となる物件の紹介や内覧、各種広告活動なども手掛けます。
たとえば広告活動においては、一般の人に誤解を与えないよう、厳密にルールが定められており、「最高」や「絶対」といった断定的表現や、「格安」や「日本一」といった誇大表現は禁止されています。
ルールに違反した場合、免許停止などの重い処分が科せられるため、宅建士は独占業務以外の仕事を手掛ける際にも、各種法律に関する専門知識が必要です。
また、不動産によっては、オーナーから物件の維持管理や入退去者の管理を任されることもありますし、不動産の有効活用方法に関するアドバイスやコンサルティングを行うこともあります。
勤め先にもよりますが、宅建士は、不動産に関することならなんでも、幅広く仕事を請け負うケースが一般的です。
宅建士の役割
宅建士の社会的な役割は、専門知識を駆使して不動産取引を円滑化するとともに、不動産にまつわるトラブルを未然に防ぐことです。
法律上は、私たち一般人が不動産を買ったり、あるいは借りたりするとき、宅建士に仲介してもらうことは必須ではなく、お互いの合意さえあれば、自己責任に基づいて自力で不動産取引を行うことも可能です。
しかし、それぞれの不動産には、複数の法律や各自治体の条例などによって、使用するうえでの諸条件が細かく規定されています。
土地を例に取ると、用途地域や建ぺい率・容積率、日影規制、隣地斜線制限、災害危険指定の有無といった項目があり、建てられる建物の大きさや高さ、形状、用途などは、土地ごとに大きく異なります。
このため、専門知識をもたない人が、本当に自分の希望と合致した物件かどうかを判断することはきわめて困難ですし、また取引金額が妥当かどうか検証することも難しいでしょう。
場合によっては、道路に面していないために建物を建てられない土地や、インフラが整備されていない土地、農業にしか使えない土地などを、誤認して高値で買ってしまうこともあるかもしれません。
このため、通常、不動産取引が行われる際には、宅建士が依頼者のニーズを聴取し、それに基づいて必要な調査をしたり、取引相手と交渉したりして、依頼者が不利益を被らないよう全面的にバックアップします。
こうした業務を通じて、宅建士は、私たちの大事な財産である不動産の適切な運用に貢献しています。
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宅建士の勤務先・有名な企業
宅建士の勤務先は、不動産業界の企業が広くその対象となりますが、ひとくちに不動産会社といっても、その事業規模はさまざまであり、上場クラスの大企業もあれば、いわゆる「街の不動産屋さん」もあります。
大手としては、三菱地所や三井不動産、住友不動産など、数千億円単位の事業規模をもち、都市の再開発や大型商業施設の開発を手掛ける旧財閥系企業が有名です。
仲介を専門としている企業としては、エイブルやアパマンショップ、賃貸メイト、東急リバブルなどが有名どころであり、テレビCMや街中で目にしたり、利用したことのある人も多いでしょう。
また、事業規模だけでなく、業務内容も不動産会社によってさまざまで、大きく分けても「売買」「賃貸」「管理」の3種類があります。
ある程度大きな企業であれば、すべての業務を取り扱っていますが、どれかひとつに特化している企業もめずらしくありません。
さらに、不動産業界以外でも、ハウスメーカーやゼネコン、工務店、マンションディベロッパーなど、建設業界の企業に勤務する宅建士もいます。
不動産は「衣・食・住」という私たちの生活の根幹を成す三要素のひとつであり、また、社会のいたるところで利用されているため、宅建士の就職先や業務内容もきわめて多様です。
不動産仲介会社で働く宅建士
不動産仲介とは、不動産を借りたい人と貸したい人、あるいは購入したい人と売却したい人をマッチングする仕事です。
仲介会社で働く宅建士は、まず不動産オーナーと「媒介契約」を結び、物件を紹介する許可を得て、各物件の内容を調査するとともに、店先やネットなどで広告活動を行います。
物件を探している人が来店すると、間取りや家賃、用途など、個々のニーズをヒアリングし、希望に合致したアパートやマンション、店舗、事務所などを案内します。
ときには大家と交渉するなどして、条件面に折り合いがついたら、契約書と重要事項説明書を作成して賃貸契約を締結し、カギの引き渡しや引っ越し日時の調整、初期費用の精算などを行います。
仲介会社では、給料の一部に歩合制が採用されていることが多く、たくさんの契約を取れる宅建士ほど高収入を得やすくなります。
また、賃貸仲介と売買仲介を比べると、賃貸仲介のほうが契約が取りやすい反面、1件あたりの報酬単価が低く、売買仲介はその逆となります。
不動産管理会社で働く宅建士
不動産管理会社で働く宅建士は、不動産オーナーから委託された物件や、自社で保有している物件の管理業務を手掛けます。
管理内容は契約条件次第ですが、入居者の家賃管理、入退去時の立会い、共用部の清掃、植栽の管理、エレベータや消火設備など各種機器の保守点検と修繕、クレーム対応などがあります。
清掃業者や設備点検業者などに各種業務を外注することもありますが、管理組合への説明や定期報告など、宅建士が直接行わないといけない業務も多いです。
また、物件によっては、ただ管理するだけでなく、大規模なリフォームを実施してリニューアルを図ったり、事務所を店舗に改装したりなど、用途自体を変更することもあります。
重要なことは、その不動産の価値をいかに向上させるかであり、オーナーとの関係性や自身のスキル次第で、多様な仕事を手掛けられる可能性があります。
不動産ディベロッパーで働く宅建士
不動産ディベロッパーとは、大規模な宅地造成や、都市の再開発事業、マンション分譲、リゾート開発などを手掛ける企業です。
不動産ディベロッパーで働く宅建士は、他人の物件を扱う仲介会社とは対照的に、自社で購入する不動産の仕入れを担当し、必要に応じて建物を解体したり、区画整理を行ったりします。
数億円や数十億円、あるいはそれ以上の金額を取引するなど、ダイナミックな仕事を手掛けられる点が特徴的で、プロジェクトが完結するまでに短くても数年かかり、関係者の数も膨大です。
とくに、建設作業を担当するゼネコン（総合建設会社）と不動産ディベロッパーは密接な関係にあり、お互いに協力し、長年にわたってひとつの案件に携わることになります。
独立して働く宅建士
宅建士は、独立開業して自分で事業を行うこともできる職業です。
独立する人の多くは、まずはあまり元手がかからない仲介業務を手掛けますが、仲介において得た収益を投資して、自分の物件を購入し、不動産オーナーとなるケースも少なくありません。
また、これまで培ってきたキャリアを生かして、最適な不動産運用を提案するコンサルティング業務を手掛けたり、デザイナーと組んでリフォーム業を営む人もいます。
不動産業は非常に幅が広いため、各自の経験やアイディア次第で、さまざまな事業を展開することが可能です。
「司法書士」や「行政書士」「ファイナンシャルプランナー」「土地家屋調査士」「不動産鑑定士」など、関連する国家資格も非常に豊富にあるため、ダブルライセンス・トリプルライセンスで事務所を経営している人も少なくありません。
宅建士の仕事の流れ
宅建士の仕事は、不動産を買いたい・売りたい、あるいは借りたい・貸したいなど、顧客からの依頼を受けつけるところから始まります。
依頼者と面談して、需要を把握したら、「レインズ」と呼ばれる業者専用の情報サイトで物件を探したり、サイト上に広告を掲載したりして、取引相手を探します。
レインズ以外でも、業者同士の横のつながりを利用して、不動産オーナーから非公開の物件を紹介してもらったり、物件の購入を顧客に直接打診したりすることもあります。
買い手と売り手、借り手と貸し手をうまく結びつけられたら、双方が希望する条件面などをすり合わせて、契約を締結します。
物件の引き渡しが終了し、お客さまから報酬として仲介手数料を受領したら、宅建士の一連の業務は完了です。
宅建士と関連した職業
司法書士
「司法書士」は、不動産登記や商業登記など、法務局に対する法的手続きを代行したり、相続案件や成年後見制度などを取り扱う法律の専門職です。
土地や建物が売買されると、所有者を変更したり、住宅ローンのために銀行の抵当権を設定する必要が生じるため、不動産取引が行われる際には必ず司法書士が立ち会い、登記業務を請け負います。
不動産会社の多くは、どこか特定の司法書士事務所と懇意にしており、宅建士が司法書士に仕事を依頼するケースもあれば、司法書士が宅建士に顧客を紹介してくれるケースもあります。
宅建士とはどんな資格？
世間には数多くの国家資格や民間資格、またTOEICや英検、漢検などの各種能力検定がありますが、そのなかでも「宅建士（宅地建物取引士）」はポピュラーな部類に入る資格といえます。
毎年20万人を超える人が受験しているため、一般の書店では多数の参考書や問題集が販売されていますし、資格予備校でもさまざまな講座が開かれています。
たとえ不動産や建築にそこまで興味がなくても、進路選択や就職活動を行う際に、「宅建士」というワードを見たり聞いたりした人も多いでしょう。
以下では、世間一般の知名度が高い宅建士の資格について、その概要や歴史、特徴についてご紹介します。
今後の進路の検討材料にしたり、資格取得を目指すべきか決めかねていたりする人は、ぜひ参考にしてください。
宅建士資格の歴史
黎明期の宅建士
不動産屋というと、どことなく「胡散臭い、信用ならない」といった、あまりよくない印象を抱いている人も少なくないかもしれません。
昭和27年に宅地建物取引業法が施行されるまでは、正にそのイメージ通り、ある意味「やりたい放題」の環境でした。
一般人が無知であることを逆手に取って、法外な仲介手数料を当然のように請求したり、実際には二束三文の土地をムリやり売りつけたり、なかには他人名義の不動産を勝手に売買した事例もあったようです。
こうした状況を問題視した当時の建設省（現在の国土交通省）は、宅建業法を制定して宅建業者を免許制にし、昭和33年からは宅建士の前身となる「宅地建物取引員」資格を創設しました。
不動産取引の際に必要となる「重要事項の説明」は、宅建資格をもつ者しかできないことになり、これは今日に至るまで変わらない制度です。
しかし、同制度は現在と比べるとはるかに緩く、試験問題は30問しかなかったうえ、テキスト類の持ち込みも可能で、試験というよりも研修に近い内容だったようです。
当初の合格率は90％を超えていましたが、その後、昭和40年にテキストの持ち込みが禁止されて難化されるとともに、名称も「宅地建物取引主任者」に変更されました。
その後も、昭和56年からは問題数が現行と同じ50問になるなど、徐々に現在の難易度に近づいていくことになります。
バブル期の宅建士
不動産業界全体のイメージを悪くしているもうひとつの理由として、バブル期に横行した「土地転がし」や「地上げ」があります。
社会全体の好景気が続き、株価が連日最高値を更新するなかで、土地や建物の価格も天井知らずの高騰が続き、右から左へ転売するだけで不動産業者は莫大な利益を得ることができました。
金融機関も、実際の不動産価格をはるかに超える金額を半ば強引に貸し付けて、一般人のなかにはバブル崩壊後に多額の借金を抱えて自己破産する人が急増しました。
そうした喧噪のなかにあって、不動産業者から詐欺被害に遭った人もかなりおり、今日までの「不動産業者イコール悪徳」という印象の大きな要因となっています。
そうした被害を防ぐべく、さまざまな問題が生じるたびに制度が見直されていますが、まだまだ負のイメージを払拭できているとはいえません。
現在の宅建士
平成27年に、宅地建物取引主任者から現在の「宅地建物取引士」へと名称が変更され、士業資格の仲間入りを果たしました。
上述のように紆余曲折あったものの、不動産取引の際に必須となる重要資格であることは変わらず、非常に高い人気を保っています。
ただ、こうした過去からの歴史が古く、また毎年2万人以上の人が新たに資格を登録するため、現在の宅建士は全国で100万人を超えています。
このため、不動産業界で働く人にとっては、いまや「持っていて当然」の資格になりつつあり、単に資格があるというだけではさほど優遇されなくなっています。
不動産会社によっては、役職者に昇進するには資格取得が必須条件となっているところもあるようです。
これから宅建士を目指す人については、あくまで資格取得はスタート地点に過ぎないと考えて、プラスアルファのスキルを磨いていく努力が必要になるでしょう。
宅建士資格の特徴
就職の際のアピール材料となる
宅建士は、不動産業界ですでに働いている人の資格取得者は多数いるものの、学生時点で取得していたり、不動産業界に入ってくる前に取得している人はまれです。
このため、不動産業界や建設業界への就職を考えている人については、あらかじめ宅建士資格を取っておくと、ほかの就職希望者との差別化につながります。
試験には受験資格がないため年齢や学歴に関係なく、高校生や大学生、フリーター、主婦でも受けられますし、難関ではあるものの、通信教育などを利用すれば初学者でも十分合格可能です。
民法などの法律をはじめとして宅建士としての知識は汎用性があり、自己啓発的な側面も強くあるため、ほかの業界に就職・転職する場合でも、勉強しておいて損はありません。
がんばって合格できれば、「履歴書に書ける資格」として強力なアピール材料となるでしょう。
資格取得後も勉強し続けなければならない
宅建業法や建築基準法、税制など、不動産を取り巻く各種法律は非常に多く、またかなりの頻度で改正がなされます。
かつてアスベスト（石綿）による健康被害が問題となってからは、重要事項説明のなかにアスベストの調査結果を記載することが義務付けられましたし、耐震偽装問題以降、建物の耐震性調査も追加されました。
2011年の東日本大震災で甚大な津波被害が発生してからは、対象不動産が津波危険区域に該当するかどうかも記載することが義務化されています。
こうしたことから宅建士は、資格取得前はもちろん資格を取得した後も各種研修を受講したり、自発的に勉強したりして、常に自身の知識を最新の内容にアップデートし続けなければなりません。
働きながら勉強もこなすのは大変ですが、宅建士としての重い説明責任を果たすには継続的な努力が不可欠です。
5年ごとに資格を更新する必要がある
過去に不動産業者がさまざまな問題を起こした歴史もあって、宅建士資格は一度取れば生涯有効というわけではなく、運転免許証のように5年ごとに更新しなければなりません。
更新するには法定講習を受講することが必要であり、近年の法改正の内容や税制改正大綱、裁判の判例などを中心とした講義が実施されます。
本来であれば自学自習して身につけるべき内容ですが、なかには自分では勉強しない人もいるため、宅建士の質を一定水準以上に保つために、こうした更新制度が取られています。
なお、法定講習を受けるには新しい宅建士証交付手数料とあわせて16,500円の費用がかかりますが、勤めている場合は所属企業が負担してくれるケースもあります。
宅建と相性のよい資格は？
複数の資格をもっている宅建士は多い？
宅建士（宅地建物取引士）は、資格保持者の独占業務である重要事項の説明や、契約書の作成、記名・押印など、不動産取引の際に必要となる一連の業務を担当します。
しかし、ひとくちに不動産といっても、その種類も業務内容もさまざまであり、また不動産に関わる職業自体が、宅建士以外にも膨大にあります。
このため、自身の知識やスキルを磨くために、あるいは取り扱える業務の幅を拡げるために、宅建士以外のほかの資格を持っている人も珍しくありません。
以下では、宅建士の業務との関連性が深く、宅建士と相性のよい資格について代表的なものをいくつかご紹介します。
宅建士と相性のよい資格
建築士
「建築士」は、建築物の設計や建築工事の監理を手掛けられる資格です。
建築基準法をはじめとする建築士の専門知識は、宅建士として建物を貸したり、販売したりする際に非常に役に立ちます。
建築士として自身で設計した建物を、土地とあわせて販売することもできますし、反対に、更地の購入者に対して建築プランの提案もできます。
一級建築士は難関ですが、二級建築士や木造建築士といった下位資格もあり、段階的にステップアップしていける点も建築士資格の魅力です。
行政書士
「行政書士」は、官公庁に対する公的手続きの書類作成や手続きなどを代行できる資格です。
不動産取引のなかには、単に物件を売買するだけでなく、農地を宅地に転用するケースや、大規模な開発を行うケースなど、役所への許認可申請が必要になることもあります。
そうした際、行政書士の資格もあれば自分で申請手続きまで手掛けることができるため、仕事をスムーズに進められるうえ、宅建士としての報酬と行政書士としての報酬をダブルで得ることが可能です。
行政書士試験では、宅建士試験と民法に関する範囲が一部重複しており、資格を取得する上でもメリットがあります。
ファイナンシャルプランナー（FP）
「ファイナンシャルプランナー（FP）」は、家計や税制、年金など、金融に関する専門知識を生かして、個人の資金計画をアドバイスする資格です。
マイホームをはじめ、不動産を購入する人のほとんどは、住宅ローンを利用して、何十年にもわたる返済計画を組みます。
住宅ローンが家計に与える影響は非常に大きく、お金の悩みや不安を持っている人は少なくありませんが、FPの資格も持っていれば不動産に関する相談だけでなく、経済的な相談にも応えられます。
宅建士試験と重複している内容はあまりありませんが、試験の難易度はさほど高くなく、働きながら資格を取得することも十分に可能です。
管理業務主任者
「管理業務主任者」は、マンションの委託契約にかかる重要事項を説明したり、管理組合に対して管理内容を報告したりする資格です。
マンション管理業務を行う不動産会社には、管理物件数に応じて一定以上の管理業務主任者を設置することが義務付けられているため、勤め先から資格取得を求められるケースもめずらしくありません。
宅建士と比べると、より物件管理に特化した資格といえますが、同じ不動産業界の専門資格であり、お互いの専門知識を補完し合うことができる相性のよさが魅力です。
なお、同じような資格として「マンション管理士」もあり、試験内容がかなり似通っていることもあって、ダブル受験する人もよく見受けられます。
宅建士と相性のよい難関資格
宅建士と相性のよい難関資格としては、「司法書士」「不動産鑑定士」「土地家屋調査士」などがあります。
ただし、これらの取得難易度は宅建士よりもはるかに高く、いずれも長期間にわたる粘り強い努力が必要となります。
なかでも、不動産鑑定士は、弁護士、公認会計士と並ぶ「文系三大国家資格」のひとつに位置付けられている難関資格であり、必要な勉強時間は約2000時間、宅建士のおよそ7倍というボリュームです。
どの資格も取得するのは大変ですが、個々の資格には資格保有者にしかできない独占業務があり、非常に大きな相乗効果が得られるのは間違いありません。
宅建士を足掛かりとして、これら難関資格にチャレンジするというキャリアプランも十分に考えられます。
