不動産鑑定士の役割

不動産の価格を適正な方向に導く

不動産鑑定士の仕事は、不動産を鑑定評価することです。不動産の鑑定評価とは、その不動産の効用を最大限に発揮する使用方法を前提とした経済価値を貨幣額で表示することです。

これはつまり、不動産がいくらで売れそうかといった一般的な不動産査定とは異なり、その不動産をもっとも有効活用した場合に、どれくらいの価値があるのかといったものを出すことになり、その過程も含めて不動産鑑定評価基準に沿って、鑑定評価を行わなければなりません。

このような厳密な評価を経た上で求められた不動産の評価というのは、言い換えれば「その土地や建物が本来有している価値」であり、適正な価格に他なりません。

不動産というのは、一般の商品や株式などと異なって公開された市場はなく、相対で価格が決まるものですので、実際の取引においては必ずしも適正といえない価格で売買されることがあります。

これは例えば、相続税を納めるために売り急いで安く売ってしまったり、必要な期限があって買い急いで高く買ってしまったりといったことです。

それはそれで仕方のないことですが、このような取引価格をそのまま野放しにしてしまっては、かつてのバブル期のように不動産(特に土地)の価格が暴走しかねません。

そのため、不動産鑑定士が鑑定評価を行うことによって不動産の価格を適正な方向に導くことが期待されているのです。

また、公的評価(公示価格や固定資産税評価)などのベースは不動産鑑定士が行いますので、それによって土地の価格を適正に保つ役割を買っていると言えるのです。

相続税や固定資産税の争いやトラブルを予防する

相続税や固定資産税は税金の徴収が絡みますので、当然のことながら納税者はシビアなことが多いです。

そのため、納税額の基となる不動産の評価についても突っ込まれることがあり、その根拠があいまいであると納税者は納得しないどころか不服申し立て等を起こす場合もあり、下手をすれば泥沼化しかねません。

そのような自体を避けるため、不動産鑑定士が相続税評価や固定資産税評価の基となる路線価を付けるのです。つまり、相続税や固定資産税の根拠付けを行って、納税に関する争いやトラブルを予防しているのです。

投資家等の保護

不動産鑑定士は、不動産を証券化する際の評価も行います。不動産の証券化とは、不動産を投資対象として投資家からお金を集めて運用することです。

投資家が投資判断をするためには、その対象である不動産が適正に評価されていなければなりませんので、不動産鑑定士がきちんと証券化の評価をすることは、投資家の保護につながっています。

また、近年では企業会計においても活躍の場が増えています。企業がもつ不動産を適正に評価して、それを決算に反映させるといった会計ルールが増えているからです。

代表的なものとしては減損会計や賃貸等不動産会計がありますが、これらの評価が適正になされていないと会社の財務状況を適正に表すことができず、その会社に対して貸付を行いたい金融機関や、投資したい株主が不測の損害をこうむりかねません。

そのため、企業会計においても不動産鑑定士の役割が増えてきており、投資家等の保護といった役割を期待されているのです。