不動産鑑定士の仕事内容

不動産の価値を算出する

不動産鑑定士の主な仕事内容は、不動産の「鑑定評価業務」となります。この鑑定評価業務ですが、一般的な不動産の査定とは異なるものです。

一般的な不動産の査定は、その不動産がどれくらいで売れそうか、その目安を算出するものです。これに対して、不動産の鑑定評価とは、その不動産がもつ利用価値を前提として、それをお金にしたらいくらになるのか、その金額を出すことになります。

このように、いずれも金額で表現はされますが、その内容は大きく異なります。

このほかにも、お客さまから預かった不動産の運用(「信託」といいます)やコンサルティング、不動産の投資判断材料の作成(「デューデリジェンス」といいます)、さらにはIFRS(国際財務報告基準)向けの企業不動産の時価評価といった仕事も増えてきています。

不動産鑑定事務所で勤務

働く場として最も多いのは、圧倒的に不動産鑑定事務所です。もっとも、不動産鑑定事務所に勤務する場合もあれば、独立開業する場合もあります。

次いで多いのが、不動産会社の鑑定部門、銀行の担保評価部門や信託部門です。ただし、いずれも大手不動産会社や大手の銀行などの、規模大きい会社・銀行に限られます。

他には、会計事務所や富裕層向けコンサルティング会社に勤務する場合もありますし、変わったものでは、鉄道会社の用地管理部署もあります。

勤務先による仕事の違い

不動産鑑定事務所での仕事は、幅広いのが特徴です。

たとえば、

・国・都道府県・市区町村からの土地評価
・裁判所からの競売物件の評価などの公的な仕事
・銀行からの担保評価
・会計事務所からの企業不動産の時価評価、売買の目安とするための鑑定評価

といった仕事があります。

これに対して、不動産会社の鑑定部門や、銀行の担保評価部門や信託部門では、自社にかかわる業務以外の仕事はあまりありません。

また、会計事務所や富裕層向けコンサルティング会社でも同様ですが、これらの仕事は不動産鑑定以外の仕事も多くあるのが特徴です。

変わり種である鉄道会社では、鉄道という公共・公益事業の性質上、自社にて鉄道用地を評価したいということもあって、不動産鑑定士を抱えている会社もあります。

また、地下鉄のように土地の空間の一部に権利を設定するときの補償など、高度な専門知識を必要とする仕事が多いことが特徴です。

不動産鑑定士の仕事 〜フィールドワーク編〜

不動産鑑定士のフィールドワークは、鑑定評価の対象となる物件自体の現地調査と、役所などでの資料や情報収集に分けられます。

まず先に行うのは役所関係での調査です。

真っ先に向かうのは法務局です。ここで対象となる不動産の登記に関する情報を確認します。

パソコンからインターネットで登記情報を確認することもできますが、周辺地の確認やコンピューター化されていない過去の情報まで掘り下げて調べることもあるので、法務局に行くことが多いです。

次に行くのが、市町村役場です。ここで、物件がある場所にかかわる各種法令(都市計画法や建築基準法)について調べたり、上下水道・ガスなどの引込み状況を調べたりします。

続いて行うのが、物件の現地調査です。

不動産というのは必ずしも、法務局の登記などの情報と現況が一致するとは限りませんし、役所を回っても得られない情報というものが多々あります。

そこで現地調査を行って、登記の情報と一致するか、役所調査で得られなかった情報がないか確認するのです。

特に過去どのような使われ方をしていたのかというのは、鑑定評価に大きく影響する土壌汚染の有無を調べる手がかりともなりますので、近隣や関係者への聞き込みまで行うこともあるのです。

不動産鑑定士の仕事 〜デスクワーク編〜

現況調査が一通り済むと、続いてはデスクワークになります。

デスクワークは主に、調査した不動産の状況をまとめ、それに基づいて鑑定評価を行ってそれを書面にまとめることになります。

鑑定評価を行うに当たっては、取引事例や建設物価などのデータや、市況の確認も必要になります。

また、収益物件については賃料などの固有のデータのほか、金利などのデータも必要になったりしますので、クライアントのみならず、不動産業者や金融機関への聞取りも行う場合があります。

これらのデータが揃えば、基本的には専門ソフトやマクロ(VBA)を組んであるエクセルなどで打ち込んで出てくるのですが、それが本当に正しいか再確認の作業が必要になります。

その再確認が済んでから、鑑定評価報告書を仕上げてデスクワークは完了します。

不動産鑑定士の仕事 〜顧客編ほか〜

不動産鑑定士は、顧客とのやり取りもしっかり行えなければなりません。これは、仕事を受注する時や、成果品を提出する時だけに限らず、鑑定評価の最中でもやりとりは必要になってきます。

というのは、フィールドワークをやるに当たっては、現地への立入りの許可(特に賃借人がいたりお店だったりする場合)が必要な場合がありますし、デスクワークを行うに当たっても、各種資料・データの提出を求める場合が多々あるからです。

これらのやり取りが上手くいかないと、よい鑑定評価ができないばかりか、評判も落として仕事を減らすことにつながってしまいますので、的確かつスムーズに行う必要があります。