証券化のための鑑定評価・調査業務

不動産の証券化って?

不動産の証券化とは、「社債や株式などの証券を発行する器であるSPV(Special Purpose Vehicle) を介して、オフィスビルやマンション、ショッピングセンター、物流施設などの、賃貸不動産が生み出す賃料や売却益などの収益を投資家に分配する仕組み」のことをいいます。(不動産証券化協会認定マスターのWEBサイトより)

もう少しわかりやすくいいます。まず、不動産の所有者がその不動産を特定目的会社に売却します。

その後、特定目的会社はその不動産から生み出される収益(賃料収入のほか所有期間が満了した際の売却益)を原資に証券を発行します。

投資家はこの証券を購入し、特定目的会社から不動産の収益の一部を配当として受け取るのです。これを、不動産の証券化(資産の流動化)といい、主に企業などが資産規模を縮小するためなどに活用したりします。

また、これに似た制度で、不動産投資信託(J-REIT)というものがあります。

これも不動産から生み出される収益を原資として証券を発行する点では同じですが、その運用する対象は投資法人(正確にはその先にある資産運用会社)に一任され、さまざまな不動産に分散して投資されることが一般的です。

なぜ鑑定評価が必要なの?

不動産の証券化や不動産投資信託に、なぜ鑑定評価が必要なのでしょうか。それは、投資家保護のためです。

不動産に対して投資するのは実質的に資産運用会社ですが、その先には多数の投資家がいます。

そこで資産運用会社がしっかりとした投資判断をするためには、その不動産が投資するに値するものか、いくらで購入していくらで貸し出すのがベストなのかの判断が必要です。

そこで不動産鑑定士による公平かつ公正による鑑定評価が必要ですし、専門的知見による調査(デューデリジェンス)をおこなう場面も多いのです。

鑑定士の中でも花形職種

不動産証券化の鑑定評価をおこなう不動産鑑定士は、親会社が外資系だったり金融機関の一部門だったりと、どちらかというと花形職種とされています。

年収も非常によく、サラリーマンでありながら1000万円以上をらくらく稼げる場合もあるようです。

ただし、投資にかかわる仕事ですから、市況が悪くなったり不況になると極端に年収が落ち込んだりリストラされたりといったこともあるようです。そのため、ハイリスク・ハイリターンな職種であるといえるでしょう。