競売のための鑑定評価

不動産競売とは?

不動産競売とは、裁判所が債権者の申し立て等に基づいて不動産を入札にて競りで売り、その売れた金銭でもって債権に充当することをいいます。

もう少しかみくだいていいます。住宅ローンなどを支払えなくなった場合には、住宅ローンを貸している金融機関(正確には保証会社等)が裁判所に対して「この家と土地を売って債権を回収したいです。」と申し立てます。

これが競売の申し立てに当たります。これによって、裁判所による競売の開始決定がなされると、一定の手続きの後に公開入札で売却されることとなります。

その際に、基準となる価額や最低売却価額が示されます。その期間中に入札があって、最高額を入れた者に対して裁判所が一定の審査をおこない、問題がなければ売却許可決定をくだし、その者に対して家と土地を売却します。

その売却された金銭は金融機関等の住宅ローンの未回収分に当てられるのです。

この基準となる価額の算定に、不動産鑑定士が関与することになります。

多種多様の不動産がある競売物件

競売物件には本当にいろいろなものがあります。先に書いたような一般の住宅以外にも、店舗・工場・事務所といったものや、農地や山林なんかもあったりします。

中には、一般的に考えて売り物にならないようなものも含まれていることから、一般の不動産鑑定評価よりも難易度の高い物件に当たることが多いのが特徴です。

変わったものの中には風俗店の店舗があったり、アスベストが多々使用されている建物があったり、土壌汚染が明らかなガソリンスタンド跡地があったり、容易には許可が降りない農地があったりなど、本当に多種多様な不動産をあつかうのが競売評価のお仕事の特徴といえます。

公売についても同様のお仕事がある

競売は民間の債権者が申し立てて行われますが、公共機関がおこなうようなものもあります。これを「公売」といいますが、主に税金の取り立てをおこなう最終手段としておこなわれるものです。

この場合でも、競売と同じような内容で不動産鑑定士が評価をおこないます。